Crédito columna: Alexandre Perini, analista.

El sector inmobiliario en Paraguay atraviesa un momento de expansión sostenida. Nuevos proyectos residenciales y comerciales se desarrollan en Asunción y el área metropolitana, los precios de los activos han mostrado resiliencia y el flujo de inversión extranjera en el sector continúa creciendo. Los números, en términos generales, acompañan.

Sin embargo, detrás de ese panorama favorable se está consolidando una brecha que conviene analizar con atención: la diferencia entre quienes están capturando ese valor y quienes creen que lo están capturando.

El error más frecuente no es apostar al mercado equivocado. Es leerlo con supuestos que no corresponden a su dinámica real.

Paraguay tiene particularidades que no siempre se reflejan en los modelos de análisis tradicionales. La velocidad de absorción de unidades varía significativamente según el segmento y la zona. Un proyecto bien ubicado en Carmelitas o Villa Morra opera bajo una lógica distinta a uno en zonas de expansión como Luque o Mariano Roque Alonso —mercados que crecen, pero con perfiles de demanda, tiempos de maduración y liquidez completamente diferentes.

Lo mismo ocurre con la ocupación en el segmento de renta. Proyecciones basadas en tasas de ocupación de mercados más desarrollados —Buenos Aires, Santiago, São Paulo— suelen sobreestimar ingresos y subestimar el tiempo necesario para estabilizar un activo. El resultado es un desalineamiento entre el flujo proyectado y el flujo real que, en muchos casos, no implica pérdida, pero sí una rentabilidad por debajo del potencial esperado.

Otro factor que se subestima es la liquidez efectiva del activo. En mercados más maduros, la posibilidad de salida es relativamente predecible. En Paraguay, la liquidez depende en mayor medida del segmento, del ticket y de la red de comercialización. Un activo puede tener valor, pero no necesariamente encontrar comprador en el tiempo que el inversor contempla.

Esto no invalida la oportunidad. La invalida solo cuando no es considerada.

El mercado inmobiliario paraguayo también presenta asimetrías de información que aún no han sido del todo corregidas. Los datos de transacciones no son completamente públicos, las tasas de retorno reales rara vez se publican con metodología transparente y las comparaciones entre proyectos frecuentemente mezclan métricas distintas. En ese contexto, quienes toman decisiones con información mejor calibrada tienen una ventaja real sobre quienes operan con referencias genéricas o parciales.

A medida que el sector madura y aumenta la participación de inversores más sofisticados —tanto locales como regionales—, esa ventaja se vuelve más determinante. Ya no alcanza con identificar un proyecto en un buen entorno macroeconómico. Es necesario entender la lógica específica de cada segmento: residencial en pozo, renta comercial, desarrollos mixtos, activos para reposicionamiento.

Cada uno tiene su propio perfil de riesgo, su propia curva de maduración y sus propias condiciones de salida.

Paraguay sigue siendo un mercado con fundamentos sólidos y con espacio real para obtener retornos competitivos. Pero como cualquier mercado en expansión, premia la lectura correcta y penaliza los supuestos incompletos.

La oportunidad no desaparece. Se concentra.

Y hoy, en el inmobiliario paraguayo, se concentra en quienes entienden no solo que hay valor, sino exactamente dónde está y bajo qué condiciones se sostiene.